Nach fünf Jahren robuster Preisanstiege für Immobilien wächst der deutsche Wohnungsmarkt noch stärker. In einem Land, in dem der Wohnungsmarkt historisch gesehen außerordentlich stabil war, ist dies eine bedeutende Veränderung.
Die Gründe? Ein jahrzehntelanges Wirtschaftswachstum, mehr als 1 Million Flüchtlinge, eine hohe arbeitsbedingte Zuwanderung, eine rekordtiefe Arbeitslosigkeit, ein niedriges Bauangebot und niedrige Zinsen.
Preisentwicklung bis Mai 2020
- Die Preise für Wohnungen stiegen um 11,81 % (11,2 % inflationsbereinigt), nach einem Anstieg von 10,22 % im Mai 2019 und 4,8 % vor zwei Jahren.
- Die Preise für neue Eigenheime stiegen um 8,04% (7,45% inflationsbereinigt), nach einem Anstieg von 7,95% im Vorjahr und 5,44% vor zwei Jahren.
- Die Preise für bestehende Eigenheime stiegen um 13,28% (12,66% inflationsbereinigt), nach einem jährlichen Anstieg von 8,91% im Vorjahr und 9,03% vor zwei Jahren.
Der deutsche Wohnungsmarkt war einer der wenigen, der einen Einbruch im Zuge der globalen Finanzkrise 2008-2009 vermieden hat. Und nun scheint es so, als würde er erneut den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie entgehen.
„Wir bleiben bei unserer Einschätzung, dass sich der Hauspreiszyklus bis mindestens 2022 fortsetzen wird“, heißt es in einem Bericht der Deutschen Bank in ihrem German Property Market Outlook. Hierfür gibt es zwei Gründe: Erstens das schleppende Angebot an neuen Häusern, das in den letzten Jahren nahezu stagniert hat. Zum anderen hat der Kreditzyklus 2019 einen kräftigen Sprung gemacht, der eine noch dynamischere Entwicklung der Haus- und Wohnungspreise auslösen könnte. Diese Marktentwicklungen werden vom Immobilienmakler Kassel und anderen Experten geteilt.
Extrem niedrige Zinsen und Anleiherenditen haben eine anhaltend wachsende Nachfrage begünstigt, obwohl die meisten deutschen Hypothekarkreditnehmer langfristige Darlehen aufnehmen.
Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien in Deutschland stieg im Jahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 7 % auf 20 Mrd. €. Das ist das zweithöchste Transaktionsvolumen seit Beginn der Aufzeichnungen.
Die geringe Bautätigkeit ist ein weiterer Grund für den anhaltenden Anstieg der Hauspreise. Das Wohnungsangebot steigt nicht so schnell wie die Nachfrage nach Wohnraum. 2019 stiegen die Wohnungsbaugenehmigungen um 3,8 % im Jahresvergleich auf 360.578, während die Wohnungsbaufertigstellungen um 2 % im Jahresvergleich auf 293.000 Einheiten stiegen. Dennoch bleibt das Angebot aufgrund der steigenden Stadtbevölkerung und des Anstiegs der Zuwanderer unzureichend. Mittelfristig muss das Land jährlich etwa 400.000 Wohnungen bauen, um eine Wohnungsknappheit in den Städten zu verhindern.
Die Migrationskrise hat den Druck zusätzlich erhöht. Nach Angaben des UN-Hochkommissariats für Flüchtlinge beherbergt Deutschland mit 1,06 Millionen die fünftmeisten Flüchtlinge im Vergleich zu allen anderen Nationen und die meisten von allen westlichen Industrieländern.
Doch anders als der Wohnungsmarkt befindet sich die deutsche Gesamtwirtschaft in der Rezession. Im ersten Quartal 2020 schrumpfte das reale BIP um 2,2%, nach einem Rückgang von 0,1% im vierten Quartal 2019. Es war der größte vierteljährliche Rückgang seit der Finanzkrise 2008. Dies hatte auch zur Folge, dass immer mehr Personen auf die Mietnomaden Liste rutschten. Aber schon vor der Coronavirus-Pandemie war die größte europäische Volkswirtschaft im Abschwung. Im Jahr 2019 wuchs die Wirtschaft um schlappe 0,6 %, die schwächste Leistung seit 2013, inmitten einer sich verlangsamenden inländischen Autoindustrie und schwacher Warenexporte aufgrund globaler Handelsspannungen.
Die Wirtschaft wird in diesem Jahr voraussichtlich um 6,5% schrumpfen, bevor sie 2021 zu einem Wachstum von 5,9% zurückkehrt, basierend auf Zahlen der Europäischen Kommission.
Mäßige Mietrenditen in Deutschland
Die Mietrenditen in Deutschland sind schlecht bis mäßig, was zum Teil auf die jüngsten Preissteigerungen zurückzuführen ist, vor allem aber darauf, dass Investitionen in Wohnraum (einschließlich des Erwerbs von Wohneigentum) früher durch Steuererleichterungen stark subventioniert wurden. Viele Deutsche leben in Mietwohnungen, während laut Eurostat 51,8% aller deutschen Haushalte Wohneigentum besitzen.
Nach Recherchen des Global Property Guide liegen die Mietrenditen in den deutschen Großstädten zwischen 3,5 % und 3,7 %:
- In München kann eine 120-qm-Wohnung für rund 2.250 Euro im Monat vermietet werden, was einer Rendite von 3,5 % entspricht.
- In Berlin kann eine 120 Quadratmeter große Wohnung für rund 1.500 Euro im Monat gemietet werden, was einer Rendite von 3,5 % entspricht.
- In Frankfurt kann eine 120 m² große Wohnung für rund 1.700 € im Monat gemietet werden, was einer Rendite von 3,7 % entspricht.
Die Mietsteigerungen halten weitgehend mit den Preissteigerungen Schritt. Von 1990 bis 2019 stiegen die Mieten im Bestand um 116,3 %, bei Neuverträgen um 79,8 %. Auf der anderen Seite stieg der durchschnittliche Preis von Wohnungen um 130,6%, während der Preis von Reihenhäusern um 112,7% stieg.
Lokale Hauspreisschwankungen
In Nord- und Ost-Deutschland:
- In Berlin verzeichneten Wohnungen im 1. Quartal 2020 einen starken Preisanstieg von 13,07% auf einen Medianpreis von 4.578 € pro Quadratmeter (qm). Der Medianpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg im Jahresvergleich um 14,35% auf 3.066 € pro Quadratmeter.
- In Hannover stiegen die Preise für Wohnungen um 11,88% auf einen Medianpreis von 2.750 € pro qm im ersten Quartal 2020. Ebenso stieg der Medianpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser um 8,93% auf 2.294 € pro qm.
- In Dresden stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Median um 9,7 % auf 2.680 € pro Quadratmeter im Zeitraum bis Q1 2020, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 8,12 % auf 2.576 € pro Quadratmeter stiegen.
- In Hamburg stiegen die Medianpreise für Wohnungen im Jahresvergleich um 9,68% auf 4.329 € pro qm in Q1 2020. Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 10,39% auf 3.072 € pro qm.
In Westdeutschland:
- Düsseldorf hatte den höchsten Preisanstieg für Wohnungen in der Region und stieg um 12,83% auf 3.329 € pro qm im ersten Quartal 2020. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen ebenfalls um 12,29% auf 2.793 € pro qm.
- In Köln stiegen die Preise für Wohnungen im Median um 11,4 % im Jahresvergleich auf 3.297 € pro qm in Q1 2020. Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichneten einen Preisanstieg von 11,45% im Jahresvergleich auf 2.667 € pro qm.
- In Dortmund stiegen die Medianpreise für Wohnungen im Jahresvergleich bis Q1 2020 um 5,6% auf 1.829 € pro qm, während der Medianpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser um 11,08% auf 2.378 € pro qm anstieg.
In Süddeutschland:
- In München stieg der Medianpreis für Wohnungen im Jahresverlauf bis Q1 2020 um 9,14% auf 7.644 € pro qm. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im gleichen Zeitraum um 11,52% auf 5.624 € pro qm.
- In Frankfurt stiegen die Preise für Wohnungen im Zeitraum bis Q1 2020 um 10,64 % auf 3.873 € pro qm. Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichneten im Jahresvergleich einen Preisanstieg von 6,76% auf 3.035 € pro Quadratmeter.
- Stuttgart verzeichnete im Q1 2020 den stärksten Preisanstieg für Wohnungen in Süddeutschland mit einem Anstieg von 11,51% im Jahresvergleich auf einen Medianpreis von 3.829 € pro m². Der Medianpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg dagegen um 6,47% auf 3.556 € pro m².
Gestiegenes Transaktionsvolumen
Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien in Deutschland stieg laut JLL im Jahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 7 % auf 20 Mrd. €. Dies ist das zweithöchste Transaktionsvolumen seit Beginn der Aufzeichnungen. Ausländische Investoren, insbesondere aus Israel, Frankreich und Großbritannien, machen rund ein Viertel der direkten Wohnimmobilieninvestitionen in Deutschland aus.
Der Gesamtwohnungsbestand in Deutschland lag Anfang 2019 bei rund 42,2 Mio. Einheiten und damit um 0,6 % höher als ein Jahr zuvor.
Der Zustrom von Flüchtlingen verschärft den Wohnungsmangel
Deutschland nahm 2015 rund 1,1 Millionen Asylbewerber und 2016 weitere 280.000 Flüchtlinge auf. Im September 2017 beschloss Bundeskanzlerin Angela Merkel, die Zahl der Flüchtlinge, die Deutschland aufnimmt, auf 200.000 pro Jahr zu begrenzen.
Neben dem knappen Wohnungsangebot besteht ein Problem darin, dass sich Flüchtlinge eher in Großstädten wie Berlin ansiedeln, wo das Wohnungsangebot noch knapper ist. Sie konkurrieren um Wohneinheiten mit Einheimischen und Migranten (hauptsächlich aus anderen Teilen Europas), die zum Arbeiten im Land sind, was zu einem weiteren Druck auf die Wohnungspreise führt.
Wohnungsbestand in Deutschland
Im Jahr 2019 verzeichnete Deutschland 142.400 Asylbewerber, was laut Eurostat etwa 23,3 % aller Erstantragsteller in der EU-27 ausmacht. Das sind allerdings 14,3 % weniger als ein Jahr zuvor und das dritte Jahr in Folge, in dem die Zahl der Asyl-Erstanträge gesunken ist.
„Die zahlreichen Maßnahmen der letzten Jahre gegen unkontrollierte Zuwanderung zeigen Wirkung… [aber] der Migrationsdruck an den [EU-]Außengrenzen und nach Deutschland bleibt hoch“, sagte Innenminister Horst Seehofer.
Nach Angaben des UN-Hochkommissariats für Flüchtlinge beherbergt Deutschland mit 1,06 Millionen die fünftmeisten Flüchtlinge im Vergleich zu allen anderen Nationen und die meisten von allen entwickelten westlichen Ländern.
Der konservative Hypothekenmarkt in Deutschland
Der Hypothekenmarkt entsprach im Jahr 2019 42,7% des BIP des Landes – ein ungewöhnlich niedriges Niveau für eine entwickelte Volkswirtschaft, ein gewaltiger Einbruch von 82,2% des BIP im Jahr 1998. Im ersten Quartal 202o beliefen sich die ausstehenden Wohnungsbaudarlehen auf 1.488,6 Mrd. €, ein Anstieg von 6% gegenüber dem Vorjahr, so die Deutsche Bundesbank.
Wohnbaukredite in Deutschland
Die konservative Kreditaufnahme der Deutschen wird oft auf die Hyperinflation in den 1920er Jahren zurückgeführt, sagt JochenMoebert, Immobilienökonom der Deutschen Bank. Eine bessere Erklärung für den allgemeinen Rückgang der Hypothekenkredite im Verhältnis zum BIP dürften jedoch die veränderten Steueranreize sein.
Zinsen für Wohnungsbaukredite sinken weiter
Deutsche Hauskäufer nehmen überwiegend Kredite mit Zinsbindung auf. Im Jahr 2019 lag der Anteil der Darlehen mit einer Zinsbindung (IRF) von 5 Jahren oder mehr bei 80,8% der Gesamtdarlehen und damit leicht über dem Vorjahreswert von 79,5% und weit über dem Anteil von 64,4% im Jahr 2009.
Im Gegensatz dazu haben Kredite mit einem IRF von bis zu einem Jahr nie mehr als 20% der neu bewilligten Kredite ausgemacht und sind 2019 auf nur 11% der gesamten bewilligten Kredite gesunken. Dieses Zinsprofil verleiht dem deutschen Wohnungsmarkt eine beträchtliche Stabilität, die dazu neigt, nicht unter plötzlichen Wertschwankungen von Häusern zu leiden.
Zinssätze in Deutschland
Die Zinsen für Wohnungsbaukredite in Deutschland sind von Ende 2008 bis 2015 nach den Zinssenkungen der EZB stark gesunken. Seit März 2016 liegt der EZB-Leitzins bei 0 %.
Wirtschaftliche Rezession
Die deutsche Wirtschaft fiel Anfang 2020 in eine Rezession: Das reale BIP schrumpfte im 1. Quartal 2020 um 2,2 %, nachdem es im 4. Quartal 2019 noch um 0,1 % gesunken war. Es war der größte vierteljährliche Rückgang seit der Finanzkrise 2008.
Schon vor der Coronavirus-Pandemie verlangsamte sich Europas größte Volkswirtschaft. Im Jahr 2019 wuchs die Wirtschaft um magere 0,6 %, die schwächste Leistung seit 2013, inmitten einer sich verlangsamenden inländischen Autoindustrie und schwacher Warenexporte aufgrund globaler Handelsspannungen.
Die Wirtschaft wird in diesem Jahr voraussichtlich um 6,5% schrumpfen, bevor sie im Jahr 2021 zu einem Wachstum von 5,9% zurückkehrt, basierend auf Zahlen der Europäischen Kommission .
Es wird erwartet, dass Deutschland in diesem Jahr ein Defizit in Höhe von 7 % des BIP verzeichnen wird, nachdem ein Konjunkturpaket in Höhe von 130 Mrd. € eingeführt wurde. Im Jahr 2019 verzeichnete Deutschland einen gesamtstaatlichen Überschuss von 49,8 Mrd. €, das achte Jahr in Folge, basierend auf Zahlen von Destatis, was 1,4% des BIP des Landes entspricht, von 1,9% im Jahr 2018 und 1,2% im Jahr 2017.
Die Arbeitslosenquote in Deutschland lag im Mai 2020 bei 6,1 % und damit deutlich über dem Vorjahreswert von 4,9 %, was auf den Ausbruch von COVID-19 zurückzuführen ist.
Die jährliche Inflationsrate in Deutschland lag im Mai 2020 bei 0,6 %, nach 1,4 % im Vorjahr und dem langsamsten Tempo seit August 2016, basierend auf Zahlen von Destatis. Die Gesamtinflationsrate wird sich nach Angaben der Europäischen Kommission in diesem Jahr voraussichtlich auf 0,3 % verlangsamen.